Lorsque l’on souhaite mettre un bien en location, une question revient souvent : faut-il opter pour une location meublée ou nue (non meublée) ?
Voici un comparatif simple pour vous aider à faire le bon choix selon vos objectifs : rentabilité, fiscalité, souplesse, gestion…
Durée du bail
Type de location | Durée minimale du bail |
Meublée | 1 an avec reconduction tacite |
Non meublée | 3 ans avec reconduction tacite |
➡ À retenir : La location meublée offre plus de flexibilité. Si vous envisagez de vendre ou de reprendre le logement à court terme, ce type de bail vous permet de reprendre la main plus rapidement (chaque année).
Préavis du bailleur
Type de location | Préavis du bailleur |
Meublée | 3 mois avant la fin du bail au plus tard |
Non meublée | 6 mois avant la fin du bail au plus tard |
Exemple : Si le bail se termine le 1er juin 2026, le congé devra être donné :
- avant le 1er mars 2026 pour une location meublée,
- avant le 1er décembre 2025 pour une location vide.
📌 Important : Le congé doit obligatoirement être motivé et envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. Motifs valables : vente du logement, reprise pour y habiter (ou pour un proche), ou motif légitime (ex. : manquement du locataire à ses obligations).
Fiscalité
Type de location | Régime micro | Régime réel |
Meublée (LMNP) | Abattement de 50% | Déduction des charges avec amortissement du bien possible (souvent >50%) |
Non meublée | Abattement de 30% | Régime réel possible, mais moins avantageux |
💡 Le saviez-vous ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en régime réel permet d’amortir l’investissement sur la durée, ce qui peut réduire fortement l’imposition.
Montant du loyer
Les loyers des logements meublés sont en général 11% à 15% plus élevés que ceux des logements vides.
Dans les zones où les loyers sont encadrés, le plafond du loyer (appelé loyer de référence majoré) est aussi plus favorable en meublé.
Dépôt de garantie
Type de location | Dépôt de garantie maximum |
Meublée | 2 mois de loyer hors charges |
Non meublée | 1 mois de loyer hors charges |
Charges locatives
En location meublée, il est possible d’opter pour un forfait de charges (montant fixe), ce qui simplifie la gestion (pas de régularisation annuelle), à condition de bien estimer les charges récupérables.
Le forfait de charges doit être raisonnable et correspondre à la réalité, a défaut, le juge pourrai être amener à le diminue en cas de litige.
Mobilier obligatoire (en meublé)
Un logement meublé doit être entièrement équipé pour permettre une occupation immédiate. Voici la liste minimale obligatoire :
- Literie (avec couette ou couverture)
- Dispositif d’occultation des fenêtres (ex. rideaux, volets)
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment freezer minimum
- Vaisselle en quantité suffisante
- Ustensiles de cuisine
- Table et chaises
- Étagères ou rangements
🔧 Le mobilier doit être entretenu et remplacé si vétuste. L’investissement initial est donc plus important, mais peut être amorti si vous optez pour le régime réel en LMNP.
Préavis du locataire
Type de location | Préavis du locataire |
Meublée | 1 mois quelle que soit la zone |
Non meublée | 3 mois ou 1 mois en zone tendue |
➡ Cela implique une plus grande réactivité du propriétaire en meublé pour éviter toute vacance locative.
Conclusion : que choisir ?
- Vous privilégiez la rentabilité et la flexibilité ? → Optez pour la location meublée
- Vous cherchez une stabilité locative et une gestion simplifiée ? Préférez la location non meublée
Chaque option présente des avantages et inconvénients. Le bon choix dépend de votre stratégie patrimoniale, de votre fiscalité et de votre appétence à la gestion locative